CityRealtor.spb.ru

Продажа доли в квартире подразумевает соблюдение определенной процедуры. Сначала нужно уведомить других совладельцев о вашем желании продать долю, указав ее стоимость. Затем необходимо выждать месяц или дождаться письменных отказов от них. После этого можно приступать к поиску покупателя. Когда покупатель найден, следует подготовить все необходимые документы и обратиться к нотариусу для оформления сделки.

Недвижимость может принадлежать нескольким владельцам одновременно. Это называется долевой собственностью, а отдельные части жилья, принадлежащие разным людям, называются долями.

Продать долю в квартире законно возможно, даже если остальные доли не продаются. Доля является полноценным имуществом, и ее владелец имеет полное право ею распоряжаться, включая право на продажу.

Что такое доля в квартире?

Доля — это часть имущества, полностью принадлежащая одному собственнику. В контексте недвижимости, определение физических границ доли, принадлежащей каждому владельцу, может быть сложным.

Доля обычно выражается в процентах от общей площади недвижимости, но конкретные квадратные метры, принадлежащие каждому держателю доли, часто не определены. Решения о том, в какой комнате будет проживать каждый из собственников, принимаются на основе взаимного соглашения и не регулируются законом.

Важно различать долевую собственность, где каждый владелец имеет определенную долю, и совместную собственность, где доли не выделены и все владельцы имеют равные права на всё имущество. В случае совместной собственности продажа части квартиры одним из собственников невозможна, так как это равносильно продаже права собственности, что не предусмотрено законом.

При долевой собственности каждый владелец знает размер своей доли — будь то половина, треть или две трети. В таких условиях продажа доли недвижимости является возможной.

Доли – какие они бывают?

На первый взгляд, концепция общей собственности кажется простой и ясной. Тем не менее, продажа доли в квартире может быть связана с множеством трудностей, в том числе с различными формами долевого владения.

Существуют два основных типа долевого владения: идеальная и натуральная доли. Идеальная доля определяется точным размером собственности, выраженным в долях или процентах. Продажа такой доли может быть сложной, поскольку она не связана с конкретными помещениями, и все собственники сохраняют право на общее пользование жилым пространством.

Натуральная доля, также известная как выделенная, имеет более конкретные границы. Выделение такой доли означает, что владелец получает права на одну или несколько комнат, а иногда и на определённое количество квадратных метров, при этом сохраняя доступ к общим зонам.

Выделение натуральной доли обычно более подходит для частных домов, чем для квартир. Для регистрации натуральной доли иногда требуется отдельный вход из помещений, которые занимает собственник. На практике это сложно реализовать, поэтому такие требования часто игнорируются, особенно при урегулировании отношений между собственниками.

Продать долю в квартире выгодно возможно, если она выделена в натуре. Это в основном относится к продаже имущества третьим лицам, что не всегда возможно. Содольщики имеют право первоочередной покупки. В сделках между близкими родственниками способ определения доли обычно не важен.

Владелец идеальной доли может увеличить её размер за счёт регулярных значительных вложений, улучшающих состояние квартиры. Улучшения должны быть прямо связаны с недвижимостью, например, установка новых окон или ремонт балкона. Если ранее владелец имел 50% недвижимости, то после улучшений он может рассчитывать на увеличение доли до 55%.

Когда можно стать владельцем доли квартиры?

Владельцы могут получить и разделить свои доли по собственному желанию или в соответствии с законом. Первое происходит, когда при совместной покупке недвижимости участники заранее договариваются о долях. Второе случается, когда доли определяются третьим лицом, например, наследодателем, и собственность передается другим.

Порядок приобретения права владения долями недвижимости аналогичен ситуациям, когда человек становится единственным владельцем жилья. Получение доли возможно в результате:

• Наследование. Это явление часто встречается, когда недвижимость распределяется среди нескольких наследников одновременно. Если завещатель не оставил иных указаний, распределением имущественных прав новых владельцев может заняться суд.
• Родительское распределение. Родители могут при жизни передать доли в квартире или доме своим детям. Иногда это распределение обязательно, например, при покупке жилья на материнский капитал. В таком случае доли распределяются между всеми членами семьи, и размеры долей определяются местными муниципальными органами.
• Разделение в браке. Квартира, являющаяся совместной собственностью, может быть разделена на доли не только при разводе, но и по согласию супругов. Продажа доли в квартире, если она является совместной собственностью, невозможна, так как это предполагает отсутствие долей. Если жилье разделено, собственник может продать свою долю.
• Совместная покупка. Для многих, особенно молодых, покупка жилья самостоятельно — это сложная финансовая задача. В таких случаях может помочь участие других лиц, например, родителей, которые могут внести недостающую сумму. Это наиболее распространенный случай при совместной покупке недвижимости, при которой право собственности распределяется по долям.
• Приватизация. При переходе недвижимости из муниципальной в частную собственность, право владения может быть предоставлено всем зарегистрированным жильцам или они могут от него отказаться. Обычно процедура приватизации сопровождается разделением жилплощади на доли.

Можно ли продать долю в квартире?

Продажа квартиры с долями возможна как в целом, так и по отдельным частям. Однако осуществлять ее без согласия остальных совладельцев нельзя, так как подобная сделка может быть аннулирована судом.

Другие владельцы долей имеют преимущественное право на покупку, и лишь после их отказа доля может быть предложена сторонним покупателям. Закон требует, чтобы собственник уведомил остальных дольщиков о намерении продать свою долю по установленной цене. Если они отказываются, продавец не вправе предложить свою долю третьим лицам по более низкой цене.

Сложности возникают, когда среди дольщиков есть несовершеннолетние. Такие сделки требуют одобрения органов опеки и попечительства, которые часто выступают против. Обычно речь идет о продаже всей квартиры, и даже в этом случае процесс сопровождается множеством ограничений.

Заключение договора купли-продажи доли или всей квартиры, в которой есть доля ребенка, возможно лишь после обеспечения ему жилья аналогичного качества и выделения доли, не меньшей, чем была до этого.

Все операции с общей недвижимостью должны проводиться с согласия всех сторон и регистрироваться в соответствии с законодательством. Продажа доли без участия нотариуса допустима, если остальные собственники также продают свои доли и сделка осуществляется по одному договору.

Согласно новым законодательным изменениям, нотариальное удостоверение не всегда необходимо, но это не относится к случаям продажи отдельной доли. Если другие собственники не продают свои доли, а только соглашаются на сделку, нотариальное заверение документов становится обязательным. Также это требуется, когда при продаже всех долей заключаются индивидуальные договоры для каждого владельца.

Что нельзя продать из частей квартиры?

Продажа квартиры с двумя или более собственниками без их согласия возможна при условии предварительного уведомления их об этом. Если совладельцы игнорируют уведомление, это может быть расценено как отказ, при условии подтверждения факта получения сообщения. Проблемы могут возникнуть, если местоположение одного из совладельцев неизвестно, что может привести к риску нерегистрации сделки контролирующими органами.

В то же время, есть и другие обстоятельства, которые могут помешать продаже доли в квартире. Например, невозможно продать свою часть, если:

• Не получено разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки с недвижимостью, в которой участвует несовершеннолетний.
• Ипотечная квартира обременена банковскими требованиями, и финансовое учреждение отказывает в разрешении на продажу доли.
• Если владелец квартиры состоит в браке и недвижимость была приобретена на совместно накопленные средства, то без согласия супруга суд может запретить продажу квартиры или её части в случае раздела имущества.
• Кроме того, доля может быть признана незначительной.

Последний аспект требует уточнения. В теории, любой владелец может разделить свою долю на несколько частей и продать их не целиком, а по отдельности. Некоторое время этот процесс был недостаточно регулируем законодательством, что привело к излишнему дроблению долей на очень маленькие части.

Сегодня действуют ограничительные нормы, которые не позволяют владеть долей, размер которой в пересчете на квадратные метры составляет менее 8 кв. м. Это минимально допустимый размер, который может варьироваться в зависимости от региона. К примеру, в Москве минимальный размер составляет 10 кв. м, а в других городах может достигать и 15 кв. м.

Эти ограничения были введены на основании того, что доля не может считаться частью квартиры, непригодной для переоборудования в отдельную комнату. Кроме того, сделки с долями, не соответствующими этим нормам, часто заключаются ради получения регистрации. Хотя они формально не являются фиктивной пропиской, по сути, они ей соответствуют.

Также ограничено и разделение целой квартиры на доли. Если по нормативам квартира делится только на две части, то трех собственников у нее быть не может.

Продаем часть квартиры: пошаговый план

Продажу квартиры с долями можно успешно оформить, тщательно следуя всем законодательным требованиям, предъявляемым к таким сделкам. Этот процесс состоит из ряда подготовительных и организационных шагов, которые необходимо выполнять в строгой последовательности.

Шаг 1. Поставить в известность других собственников

При продаже доли в квартире с несколькими собственниками основной особенностью является приоритетное право этих собственников на покупку. Письменное уведомление о продаже может быть составлено в любой форме, но в нем обязательно должна содержаться следующая информация:

• Описание объекта недвижимости, подлежащего отчуждению;
• полная стоимость продаваемой доли;
• порядок проведения расчетов;
• условия и сроки передачи имущества.

Цена на недвижимость играет ключевую роль, так как является индикатором добросовестности продавца в данной ситуации.

Если участник долевого строительства отказывается от покупки, и продавец обращается к третьему лицу, он обязан продать жилье по цене, указанной в уведомлении. В ином случае ему будет отказано в регистрации договора купли-продажи долей. При объективном уменьшении цены необходимо повторно пройти процедуру уведомления, поэтому лучше заранее определить окончательную стоимость.

Уведомление совладельцу можно вручить одним из трех способов: лично, заказным письмом или через нотариуса. При личной вручении составляются два экземпляра документа, один из которых остается у продавца с датой и подписью другого собственника, подтверждающего получение. Подтверждением при отправке заказным письмом служит почтовая квитанция.

Совладельцу предоставляется месяц на принятие решения. В случае отказа от покупки он должен написать отказ, заверенный у нотариуса. Без этого документа регистрация будущей сделки в Росреестре невозможна.

Шаг 2. Находим покупателя

Продажа долевой собственности третьим лицам возможна только после отказа других участников. Однако это не означает, что начинать поиски покупателя нужно исключительно после месяца ожидания. Зачастую продавец заранее осведомлен о решении совладельца купить долю или нет. Чтобы ускорить продажу, объявление можно подать заблаговременно.

В качестве платформ для этого подойдут различные бесплатные интернет-ресурсы, а в сложных случаях можно обратиться за помощью к риелтору. Установление цены, которая играет ключевую роль, следует провести заблаговременно, проанализировав рынок и определив объективную стоимость квадратного метра.

Шаг 3. Собираем документы

Продажа квартиры с несколькими собственниками практически не отличается от стандартной операции с недвижимостью. Важно проверить отсутствие задолженности по жилищно-коммунальным услугам или других финансовых обременений по адресу, а также предоставить покупателю полный комплект документов, который включает:

• Для государственной регистрации сделки необходимо предоставить удостоверение личности, например паспорт;
• выписку из ЕГРН, указывающую размер доли, которая является правоустанавливающим документом, или свидетельство о праве собственности;
• документы, подтверждающие право собственности, такие как договор купли-продажи, дарения, завещание или документы о приватизации;
• выписку из кадастрового паспорта квартиры с основными техническими характеристиками;
• технический план из БТИ, подтверждающий отсутствие незаконных перепланировок или их узаконивание;
• отказы других собственников от приоритетной покупки или подтверждение получения уведомления без последующего ответа в течение месяца;
• согласие органов опеки и попечительства в случае доли несовершеннолетнего в квартире;
• одобрение банка при наличии кредитного залога на жилье;
• согласие супруга на продажу, если недвижимость была приобретена на общие средства супругов.

Шаг 4. Подготовить договор

При продаже двух долей по одному договору, если квартира продается полностью, участие нотариуса не требуется. Единственное условие для такой сделки – собственники должны быть совершеннолетними, и в этом случае договор может составить даже обычный риелтор.

Однако, когда недвижимость продается по частям, с использованием отдельных договоров, закон требует обязательной нотариальной регистрации таких сделок. В таких ситуациях лучше поручить составление договора нотариусу, так как документ может содержать множество тонкостей, которые могут быть неочевидны для неспециалиста.

Для составления ДКП потребуются:

• Информация о покупателе и продавце включает паспортные данные, адреса проживания и регистрации.
• Данные об объекте продажи содержат размер доли, адрес недвижимости и кадастровый номер.
• Документы, подтверждающие право собственности на жилье, включают выписку из ЕГРН или свидетельство о регистрации права собственности, а также договор купли-продажи.
• Также необходим письменный отказ совладельцев от покупки доли или равнозначные доказательства.
• Важна информация о цене продаваемой доли, порядке оплаты и передачи собственности.
• Необходимы дата и подписи сторон.

Вместе с договором, в присутствии нотариуса, рекомендуется оформить акт приема-передачи денежных средств или расписку от покупателя. Эти документы могут быть составлены в любой форме, но их юридическую силу обеспечивает подпись и печать нотариуса.

Шаг 5. Регистрация сделки

Переход права собственности при продаже долевой недвижимости официально завершается после регистрации сделки в Росреестре. Зарегистрировать сделку может как продавец, так и покупатель, при этом основанием служит подписанный договор купли-продажи. Документы можно подать в региональное отделение или через многофункциональный центр. Все документы также принимаются в электронном виде, но они должны быть отсканированы.

Список документов для Росреестра обычно короче:

•  паспорт заявителя или паспорта обеих сторон, если регистрация подается совместно;
• нотариально заверенный договор купли-продажи в случае продажи доли или всей квартиры по различным договорам;
• доказательства отказа участников от преимущественного права покупки доли:
• письменный отказ или квитанции о вручении уведомления; документ, подтверждающий право собственности на недвижимость – выписка из ЕГРН.

Бумаги, поданные лично, принимаются по описи под расписку от принимающего исполнителя. После переоформления доли на нового собственника тот получит уведомление и собственную выписку о наступлении такого права.

Продажа долей другому собственнику квартиры

Так как другие собственники обладают правом преимущественной покупки, они должны быть уведомлены о продаже доли в квартире в первую очередь. Иногда возникают ситуации, когда несколько дольщиков желают приобрести предлагаемую долю, и в таких случаях нет установленного порядка очередности — все решается индивидуально.

Совладельцы квартиры, желающие купить долю, могут договориться между собой или оставить решение на усмотрение продавца. Если доля достаточно велика, она может быть разделена и продана нескольким претендентам. Однако, если продавец самостоятельно выберет одного из покупателей, другой может обжаловать сделку в суде, что может привести к длительным судебным разбирательствам.

Случаи передачи доли в дар третьему лицу заслуживают особого внимания. В таких обстоятельствах преимущество других собственников теряется, и даритель не обязан их уведомлять. Тем не менее, совладельцы могут подать в суд на признание договора дарения недействительным, если считают, что он был заключен для лишения их преимущественного права покупки.

Если доля изымается у собственника и выставляется на торги, другие дольщики сохраняют право преимущественной покупки и могут быть уведомлены о продаже до начала торгов.

Выгодные предложения – купить квартиру в СПБ. Агентство недвижимости Санкт-Петербург, Заневский проспект, 71, корп. 2